Определение и стоимости недвижимого имущества

Для владельцев оцениваемых объектов цели оценки недвижимости могут быть самыми разными. Необходимость в оценивании стоимости недвижимого имущества требуется при: совершении операций покупки, продажи или сдачи в аренду ; перераспределении долей имущества при трансформации предприятий в акционерные сообщества; кадастровой оценке с целью налогообложения объектов недвижимости: зданий , земельных участков; кредитовании с использованием недвижимости в качестве залогового имущества ; определении стоимости недвижимости для внесения вклада в уставный капитал предприятия, организации; реализации прав наследования, судебного решения, решения имущественных споров; планировании инвестиционных проектов; ликвидации недвижимого имущества ; прочих операциях, в которых реализуются права в отношении объектов недвижимости. При этом для эксперта-оценщика цель оценки объекта недвижимости состоит в определении рыночной или иной стоимости в зависимости от ситуации на конкретную дату.

Трудовое право и трудовые споры Оценка стоимости недвижимого имущества Профессиональная экспертная оценка стоимости недвижимых объектов — достаточно распространенная на сегодняшний день услуга, без которой не обходится целый ряд торговых а иногда и неторговых операций, связанных с жильем и другими видами недвижимости. Другими словами говоря, без независимой денежной оценки невозможна практически ни одна операция с недвижимым имуществом. Более того, именно профессионализм при проведении подобной финансовой экспертизы и расчет максимально точной реальной стоимости сооружения или земельного участка во многом формирует их рыночную стоимость. Помимо этого, необходимость денежной оценки обусловлена также и тем, что цены на жилье и землю сегодня довольно высокие, а сам рынок недвижимости в настоящее время достаточно нестабилен. Исходя из всего сказанного, становится понятным, что независимая экспертная оценка недвижимости при ее купле, продаже или иных видах отчуждения является не прихотью, а самой настоящей необходимостью. В каких случаях прибегают к денежной оценке недвижимости? Как уже было сказано, независимая финансовая экспертиза, позволяющая определить реальную стоимость жилого или нежилого объекта, а также земли, используется при всех видах торговых операций, связанных с таким имуществом. В частности, к услугам экспертов-оценщиков прибегают в следующих случаях: - купля-продажа или любые другие формы отчуждения недвижимого имущества; - использование жилых и нежилых объектов в качестве обеспечения залога при получении банковских и небанковских кредитов; - переуступка долговых обязательств на имущество; - передача жилья или земли в аренду, а также в так называемое доверительное управление; - использование сооружений, земельных участков и других форм недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы; - ликвидация снос объектов недвижимости; - страхование квартиры или других объектов; - внедрение инвестиционных проектов с участием жилых, нежилых и земельных объектов; - исполнение прав наследования, судебное разрешение различного рода имущественных споров Помимо этого, существует и ряд других случаев, когда возникает необходимость в проведении независимой оценки стоимости недвижимых объектов, находящихся как в государственной, так и в частной собственности.

Определение стоимости недвижимого имущества

Список литературы Введение В России завершен первый этап земельных преобразований. Произошли принципиальные, глубинные изменения в формах собственности на землю. Ликвидирована монополия государственной собственности на землю. Решена в основном проблема обеспечения граждан земельными участками. Введена плата за пользование землей. Ставки земельного налога и арендной платы дифференцированы в зависимости от местоположения и качества земельных участков.

Формируются основы земельного рынка и его инфраструктуры. Количество сделок с землей постоянно возрастает. Повсеместно на территории РФ создаются автоматизированные системы государственного земельного кадастра. Бесплатность землепользования, много лет определявшая бесхозяйственное отношение к земле в нашей стране, способствовала расточительному, нерациональному использованию ценнейшего ресурса - городских земель.

Это приводило к гипертрофированному росту территорий городов и промышленных комплексов и в связи с этим к необоснованному изъятию под строительство в завышенных размерах сельскохозяйственных угодий и лесопокрытых территорий. Увеличивалась протяженность инженерных и транспортных коммуникаций, деградировала природная среда вокруг городов, росли стоимость всех видов обустройства территорий и издержки эксплуатации как производственных, так и в инженерных системах городов.

Все это негативно сказывалось на эффективности производства и удобствах проживания населения. Переход к рыночным отношениям в сфере землепользования связан с формированием экономического механизма, призванного соединить интересы экономики и рационального использования земельных ресурсов. Начатая в 1991 году земельная реформа не доведена до конца, не создана система земельного законодательства.

Земельный рынок находится в стадии становления. Отсутствует система гарантий прав на земельные участки, что приводит к снижению интереса инвесторов. Размеры и механизм начисления земельных платежей несовершенны, а их доля в бюджетах всех уровней мала.

Земельные отношения крайне политизированы. Перед Россией стоит сложная задача завершения реформирования земельных отношений и создания российской национальной системы землепользования, которая позволила бы соединить свободу владения землей, ее эффективное использование и социальную справедливость при распределении земли. Выходом из такого сложного положения является определение основных направлений государственной земельной политики и разработка автоматизированной системы земельного кадастра.

Достоверная кадастровая информация позволяет принимать более эффективные решения на уровне города, а также воздействовать на рынок земли и недвижимости, обеспечивать надежность операций с землей.

Надежная информация о земле имеет исключительно важное значение для управления земельными ресурсами, будь то развитие устойчивого сельского хозяйства или управление развитием городов. Автоматизированные системы ведения государственного земельного кадастра становятся очень полезным инструментом для управления городскими землями.

Этим объясняется актуальность темы дипломной работы. Объектом дипломной работы является процесс оценки недвижимости. В качестве предмета выступает кадастровая оценка земельных участков. Цель курсовой работы - определение стоимости недвижимого имущества. Для написания работы использовались следующие методы исследований: изучение источников литературы, сравнительный метод, затратный метод и доходный метод.

Курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка литературы. В первой части курсовой работы рассматриваются основные теоретические положения оценки недвижимого имущества. Рассмотрено определение недвижимого имущества, определены принципы. Рассмотрены особенности затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке недвижимости.

Во второй части работы рассмотрены особенности затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке недвижимости. При написании курсовой работы были использованы нормативно-правовые акты, федеральные законы Российской федерации по проблемам оценки, труды отечественных авторов по оценке недвижимости.

При анализе конкретной собственности одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. Однако следует отметить, что они применимы далеко не к каждой оценочной задаче. Одному принципу может придаваться наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией или заинтересованным лицом.

Функционирование рынков недвижимости может быть несовершенным, реализации того или иного принципа в полном объеме может помешать вмешательство государственных органов. По этим причинам упомянутые принципы лишь отражают тенденцию экономического поведения людей, однако не гарантируют такое поведение. Принципы, основанные на представлениях пользователя, включают следующие: полезность, замещение и ожидание. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, если она полезна какому-либо потенциальному собственнику и может быть нужна для реализации определенной экономической функции, например для работы промышленного предприятия или выращивания урожая.

Она может быть полезной, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение ею, создает у собственника чувство гордости или удовлетворяет иную психологическую потребность. Таковы примеры выгод, которые могут быть получены владельцами прав на недвижимость. Определение полезности: полезность - это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

В случаях с приносящей доход собственностью удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока доходов. Другими словами, сколько бы один человек платил другому, если бы данный объект был арендован?

Рациональный покупатель не заплатит за собственность больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность такой же полезности. Соответственно было бы неразумно платить за уже существующий объект больше, если другой объект с аналогичной полезностью может быть воспроизведен без необоснованной задержки при меньших затратах.

Если инвестор анализирует поток дохода, то максимальная цена за него будет установлена в сопоставлении с ценами за потоки доходов от других объектов, характеризующихся схожим риском и качеством.

Определение замещения: принцип замещения гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью. Данный принцип лежит в основе трех традиционных подходов к стоимости, используемых в процессе оценки: затратного, прямого сравнительного анализа продаж и доходного. Сходным принципом замещения является понятие альтернативных издержек.

Альтернативные издержки - это то, что потеряет инвестор, отказавшись от альтернативных вариантов вложения средств и инвестируя именно в данное предприятие. В общем, полезность объекта собственности связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод. Стоимость приносящих доход объектов определяется тем, какую чистую выручку от использования актива, а также от его перепродажи ожидает потенциальный покупатель. Методы расчета и прогнозирования чистого дохода описаны в последующих главах. Для инвестора важны величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока доходов.

Однако ожидания, связанные с потоком доходов, могут меняться. Например, на мнение людей о конкретной собственности может повлиять такое событие, как объявление о строительстве неподалеку от нее нового регионального аэропорта или автострады. Определение ожидания: ожидание - это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью.

Поскольку деньги приносят процент, то один доллар, который должен быть получен в будущем, имеет меньшую стоимость, чем нынешний доллар. Речь идет о стоимости денег во времени.

Процесс приведения будущих долларов к их текущей стоимости называется дисконтированием. Для правильной оценки будущих долларов, ожидаемых от владения недвижимостью, очень важно скорректировать прогнозируемых будущие поступления на их стоимость во времени.

Конкретный перечень рассматриваемых показателей зависит от типа оцениваемой недвижимости. Описание объекта оценки должно формировать у пользователя объективное представление об объекте оценки во всех аспектах, которые влияют на ценность рассматриваемого имущества.

Описание объекта оценки произведено на основании: визуального осмотра; технического паспорта на строение помещение или сооружение; проекта. Объект оценки - жилое здание, расположенные по адресу г. Новосибирск, ул. Красный проспект 333а, квартира 115. Это многоэтажное здание.

Общее описание объекта оценки представлено в таблице 1: Таблица 1 - Описание объекта оценки Сегмент рынкаРынок жилых помещенийТекущее использованиеДвухкомнатная квартираВид данныхОценкаЮридическое описаниеадресНовосибирск, ул.

Красный проспект 333а-115право собственностиПолное право собственностиобременение Характеристика объектаГод постройки1990Год последнего капитального ремонта2006Количество этажей10Общая площадь, кв.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Как оценить квартиру на продажу. Секреты правильной цены

В силу многих факторов недвижимость постоянно нуждается в оценке своей стоимости, поскольку с течением времени и прежде всего меняется её. Профессиональная экспертная оценка стоимости недвижимых объектов финансовая экспертиза, позволяющая определить реальную стоимость.

Список литературы Введение В России завершен первый этап земельных преобразований. Произошли принципиальные, глубинные изменения в формах собственности на землю. Ликвидирована монополия государственной собственности на землю. Решена в основном проблема обеспечения граждан земельными участками. Введена плата за пользование землей. Ставки земельного налога и арендной платы дифференцированы в зависимости от местоположения и качества земельных участков. Формируются основы земельного рынка и его инфраструктуры. Количество сделок с землей постоянно возрастает. Повсеместно на территории РФ создаются автоматизированные системы государственного земельного кадастра. Бесплатность землепользования, много лет определявшая бесхозяйственное отношение к земле в нашей стране, способствовала расточительному, нерациональному использованию ценнейшего ресурса - городских земель. Это приводило к гипертрофированному росту территорий городов и промышленных комплексов и в связи с этим к необоснованному изъятию под строительство в завышенных размерах сельскохозяйственных угодий и лесопокрытых территорий. Увеличивалась протяженность инженерных и транспортных коммуникаций, деградировала природная среда вокруг городов, росли стоимость всех видов обустройства территорий и издержки эксплуатации как производственных, так и в инженерных системах городов. Все это негативно сказывалось на эффективности производства и удобствах проживания населения. Переход к рыночным отношениям в сфере землепользования связан с формированием экономического механизма, призванного соединить интересы экономики и рационального использования земельных ресурсов.

Назначение оценки рыночной стоимости недвижимости Причинами для заказа оценочных услуг у профессиональных оценщиков может стать: Определение стоимости объекта как залогового имущества; Сделка купли-продажи с объектом; Постановка объекта на баланс предприятия; Вклад объекта в уставной капитал; Определение рыночной арендной ставки объекта; Переоценка балансовой стоимости активов, в т.

В соответствии с п. В отчете указываются две даты: дата оценки и дата составления отчета об оценке. Оценка недвижимости по ее доходности проводиться, ориентируясь на ожидания покупателя-инвестора, который ориентируется на будущие блага от использования, а также их настоящее значение, выраженное в некой денежной сумме.

Вы точно человек?

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения использования этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу. Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день. По утверждению современного экономиста Вишневецкого А. Применяемость маржинального подхода явно выражена в период экономических ростов в государстве. Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путём расчета дисконтированного потока доходов от владения или использования этим объектом. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать её, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путём соглашения между сторонами. При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков.

Оценка недвижимости

Контакты В силу многих факторов недвижимость постоянно нуждается в оценке своей стоимости, поскольку с течением времени и прежде всего меняется её потребительская стоимость. Это обстоятельство важно для кредиторов, страховых компаний, при установлении ставок арендной платы, совершении залоговых и других операций, при налогообложении. Стоимость — это денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на объект недвижимости. С понятием стоимости сопряжены понятия затрат и цены. Затраты — это мера издержек, необходимых для создания объекта собственности, аналогичного оцениваемому. Цена — это запрашиваемая сумма денег со стороны продавца или отражение затрат на покупки сходных объектов в предшествующих сделках. При определении величины стоимости недвижимого имущества используют обычно два взаимосвязанных подхода. Первый способ определения стоимости недвижимости недвижимого имущества выражается его способностью быть обмененным на определенное количество другого, имеющего конкретную стоимость, имущества.

.

.

Цели оценки недвижимости

.

.

.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости и аукционный метод продажи.
Похожие публикации