Проблемы оценки стоимости земельных участков

Основными трудностями, с которыми сталкивается оценка, являются: Неопределенность государственной земельной политики; Отсутствие общепризнанных методик оценки стоимости земельных участков; Нехватка информации о сделках с земельными участками; Слабая квалификация по данному вопросу у самих практических оценщиков. В основе всех этих проблем лежит незрелость российского земельного рынка, однако сложившаяся ситуация не позволяет перенести решение этих вопросов не неопределенное время. Более того, государство, даже если отвлечься от его функций как собственника фактически всех российских земель, в любой стране с рыночной экономики активно участвует в регулировании земельного рынка. На это направлены конституционные нормы любого государства, которые не могут быть реализованы без обеспечения земельными участками устойчивого экономического и социального развития. Особо весомо это участие государственных и муниципальных органов становится в настоящее время в силу нарастания экологических проблем.

ГЛАВА 1. Анализ состояния проблемы оценки рыночной стоимости земельных участков городских поселений. Анализ развития рынка земельных ресурсов городских поселений в Республике Татарстан. Теоретические основы рыночной оценки земельных ресурсов в городских поселениях. Анализ существующих подходов и методов оценки рыночной стоимости земельных ресурсов городских поселений. ГЛАВА 2. Методические подходы к оценке рыночной стоимости земельных участков городских поселений. Возможность применения методики затратного подхода для стоимостной оценки земельных участков городских поселений.

Вы точно человек?

Проблемы оценки застроеных земельных участков Волович Н. Томск Западные методики все в большей степени склоняются к тому, что оценка застроенных земельных участков может и должна проводится как классическими методами сравнительным, затратным и доходным , так и методом остатка, которые в совокупности должны дать непротиворечивые результаты. Однако если необходимость совместного использования таких подходов вызвана малым массивом информации по реальным сделкам с участками под застройку, то возможность связана с рассмотрением земельных участков на разных стадиях их градостроительного освоения — от использования как сельскохозяйственных или лесных угодий до полной готовности под застройку.

Применение двух методик для целей оценки застроенного земельного участка требует точных сведений по всем возможным затратам на его градостроительное освоение, а также знания состояние земельного и финансового рынков ставок капитализации и возможностей получения кредитов.

При этом влияние мер государственного особенно муниципального регулирования в форме обязательных требований при согласовании вида и интенсивности использования земельного участка оказывается определяющим.

Рассмотрим западную схему оценки земельного участка в зависимости от двух уровней RB, BL его градостроительного освоения. Оценка занятого участка, возможного под застройку RB. Отвечает на вопрос, сколько стоит участок под будущую застройку. Оценка земельного участка, готового полностью под застройку BL Ответ на вопрос, за сколько можно продать участок, если довести его до степени готовности под строительство.

Данный подход в ближайшее время необходимо будет конкретизировать для оценки застраиваемых и застроенных земельных участков в России, так как этого требует действующее законодательство. Об этом прямо говорится в п. Применение такого подхода имеет в современных условиях значительные препятствия. Государство выступает в двух лицах — как собственник земельного участка и как институт власти.

В итоге фактически нет различий между земельным налогом и арендной платой, фискальными и рентными платежами. Практика установления слабо экономически обоснованных платежей за землю позволяет частным землепользователям вообще оспаривать их правомерность. Само государство включая местное самоуправление , несмотря на свою монопольную роль, не является во всем мире эффективным собственником, так как его задача в сфере земельных отношений не связана с получением максимальной финансовой выгоды от использования своих прав.

Однако в России государство позволяет частным лицам растаскивать свои активы, что делает этот вид бизнеса самым доходным. Это, в свою очередь, деформирует все условия формирования земельного рынка. При этом земля в культурно-историческом смысле имеет в России другое смысловое содержание, а понятие земельный участок рассматривается как часть поверхности суши раздельно от ее застройки.

В тоже время западное понимание земельного участка не рассматривает его отдельно от улучшений. Отсутствие опыта проведения земельной политики в рыночных условия делает перспективы дальнейшего развития земельно-имущественных отношений неопределенным. Это подтверждает и многовариантность предложенных Земельным кодексом России систем взимания платы за землю. В силу вышеперечисленных причин применение в настоящее время классического определения рыночной стоимости и методов ее оценки для земельных участков мало реально.

Данные проблемы в большинстве своем заставляют оценщиков вообще отказываться от оценки земельных участков под существующей застройкой путем рассмотрения его как части единого объекта недвижимости, что существенно обедняет качество оценки. Это хорошо демонстрирует развернувшаяся по инициативе РСПП политическая дискуссия об отмене выкупной цены для получения в собственность земельных участков собственникам находящихся на них зданий и строений.

И хотя при этом приводятся некорректные аргументы, но сам вопрос о возможности объективной раздельной оценки земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости перешел в практическую плоскость. Уже в силу этой дискуссии оценщики должны выработать единую позицию, несмотря на стремление отложить ответ до периода, пока земельный рынок не принял классические формы.

В практическом плане решение данного вопроса наиболее востребовано в рамках работ по кадастровой оценке земельных участков, то есть для целей налогообложения. Минимуществом РФ и Росземкадастром проводится политика ориентации на использование методических рекомендаций по оценке рыночной стоимости. Попробую осветить возможный подход к оценке земельных участков крупных промышленных предприятий. Объект оценки: земельные участки Ачинского глиноземного комбината Местонахождение Красноярский край, г.

Ачинск, Ачинский район. Цель оценки: кадастровая стоимость земельных участков, то есть стоимость, определенная для целей налогообложения. Предлагаемый подход к оценке — затратный. Использование доходного и сравнительного подхода невозможно, как и техники остатка для земли. Во-вторых, уникальность комбината, в том числе с точки зрения занимаемой площади — более 1000 га, не позволяет использовать цены продаж по аналогичным участкам.

В-третьих, Ачинский глиноземный комбинат строился в 60-е годы, то есть большой износ фондов. Описание объекта оценки Установленные платежи за землю Ставка земельного налога на 2003 г. Ачинск — 5. Установленная в городе ставка арендной платы для промышленного использования — 2-х кратная ставка земельного налога.

Ставка арендной платы для всех остальных земельных участков технологическая и санитарно-защитная зона — 7. Мазульский известковый рудник расположен на территории Ачинского района и относится к категории земель промышленности и иного специального назначения.

Ставка арендной платы для предприятий цветной металлургии на территории района установлена решением органом местного самоуправления и составляет 20 кратную ставку земельного налога, то есть 5,12 руб. Установленная в Красноярском крае кратность к земельному налогу при выкупе земельного участка в собственность собственниками находящихся на них зданий, строений и сооружений, с декабря 2003 г. До этого применялся 3-кратный коэффициент, в соответствии с которым выкупался в 2002 земельный участок промплощадки — 87,6 тыс.

Возможность выкупа других земельных участков отсутствует в силу ограничений по федеральному законодательству. Договор аренды санитарно-защитной зоны ничтожен в силу отсутствия самого участка. Метод оценки Кадастровая стоимость земельного участка определяется как сумма затрат по формированию земельного участка и затрат по его подключению к объектам инженерно-транспортной инфраструктуры и на другие мероприятия в соответствии с разрешенным видом его использования.

Производимый расчет по оценке затрат по формированию земельных участков Формирование земельного участка непосредственно глиноземного комбината осуществлялось в период с 1959 по 1961, а Мазульского рудника — в 1961-1962 гг.

Срок строительства комбината — 10 лет, рудника — 4 года. Аналогичные земельные участки в настоящее время при их изъятии потребовали бы оплаты стоимости перевода сельскохозяйственных земель под промышленное строительство стоимость нового освоения аналогичных земель в соответствии с 77 Постановлением Правительства РФ от 1992 г. В соответствии с данным постановлением стоимость перевода аналогичных по качеству пахотных земель составляет 314 тыс.

В данном случае временным изъятием являются участки, предоставленные под строительство АГК и рудника, но в настоящее время не используемые. При этом в расчете пропорция между сельскохозяйственными и прочими землями сохраняется. Итого: стоимость нового освоения земель составляет: По участкам, занимаемых непосредственно АГК равна 358 070 тыс. По участкам, занимаемых рудником — 166 198 тыс. Однако данная территория использовалась под застройку в течение 10 и 4 лет соответственно, что делает вложения в данные активы не только рискованными, но и требующими отвлечения средств на длительный срок.

Все это значительно удорожает стоимость данных вложений во времени. Рудник осваивался 4 года — удорожание в 1,4815. Это и составляет минимальную кадастровую стоимость земельного участка. Оценка затрат на выполнение экологических требований Функционирование АГК потребовало обустройства лесной защитной зоны. По проекту ее площадь составляла 493 га. Затраты на обустройство такой зоны, без учета затрат на приобретение земельного участка в настоящее время были бы равны 45 рублей на кв.

Таким образом, в целом стоимость обустройства такой зоны составила бы в настоящее время 62 рубля на кв. Это делает промышленную площадку размером 980 га дороже на 31. Расчет стоимости подключения производственной площадки АГК к независимым объектам электрообеспечения.

Строительство ЛЭП стоит 30 тыс. Таким образом, общая стоимость подключения АГК к необходимому дополнительному источнику электроснабжения стоит 940 552. В итоге, стоимость промышленной площадки АГК с необходимыми технологическими зонами составляет с учетом стоимости освоения новых земель при их изъятии под строительство, необходимости обустройства санитарно-защитной зоны и подключения к дополнительному источнику электроснабжения 263 руб.

Однако данная кадастровая стоимость в 30 раза больше выкупной цены земельных участков производственной базы, по которой совершены сделки в 2002 г. При этом надо учесть, что в данном расчете не были учтены ряд других необходимых подключений к инженерно-транспортной инфраструктуре, расходы на дополнительную очистку загрязненных в результате деятельности АГК воздуха, воды и почвы, а также необходимые затраты на социальную инфраструктуру для семей работников комбината.

Расчеты показывают, что применение западных технологий оценки промышленных площадок примерно удвоит кадастровую стоимость занимаемых АГК земель. В итоге мы будем иметь показатели кадастровой стоимости земельного участка около 20 евро за кв. Так, произошло, например, в Европейских стандартах TeGoVa , с чем могли познакомиться все коллеги благодаря вышедшему в этом году переводу этих стандартов РОО.

В российской практике, как правило, используется только техника остатка для земли, проверить достоверность результатов которой достаточно сложно из-за применения её, как правило, для оценки участков под зданиями и строениями с большим физическим износом, что недопустимо.

Например, что сама общая сумма на выкуп по России — 100 млрд. В целях упрощения представления материала часть данных несколько скорректирована, что не меняет ни подхода к оценке, ни фактически итоговых значений. Поделиться ссылкой в социальных сетях:.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Мастер-класс "Современная практика оценки в России: проблемы и пути решения"

ПРОБЛЕМЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ. С принятием Земельного кодекса РФ вопрос об оценке стоимости земельных участков. Базируясь на принципах определения рыночной стоимости земельного участка, автором сформулирован перечень основных особенностей оценки​.

В соответствии с указом президента РФ "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" от 27 октября 1993 г. Земля как экономическая категория Изначально как природный ресурс земля находит свое экономическое выражение через систему социально-экономических связей и имущественных взаимоотношений между гражданами, их объединениями, органами местного и государственного управления. Это взаимодействие носит название земельных отношений, которые выражаются через макро- и микроэкономику землепользования. При этом многообразие правовых аспектов земельных отношений реализуется через экономические показатели. Земля как пространственный базис деятельности и объект недвижимости характеризуется социальными и экономическими параметрами. Важнейшие характеристики земельного участка — его размеры и местоположение. Местоположение участка характеризуется его удаленностью от основных инженерных коммуникаций, территориальных центров влияния, наличием дорог и их качеством. В зависимости от различий в размещении ценность земельного участка может многократно различаться. Непосредственное влияние на ценность земельного участка оказывают его природно-технологические свойства: контурность, рельеф, геология, почвы. В зависимости от этих качеств затраты на освоение и использование земельного участка, а именно прокладку инженерных коммуникаций, строительство зданий и сооружений, их эксплуатацию, будут неодинаковы. Важная составляющая ценности объекта недвижимости — экологическое состояние как непосредственно участка, на котором расположен объект, так и прилегающих земель. Правовое содержание землепользования преобразуется в экономические параметры. В зависимости от объема прав на земельный участок — собственность, пользование, аренда — существенно различаются его ценность и стоимость размещенных на участке сооружений. В сельском и лесном хозяйстве земля выступает не только как пространственный базис размещения строительных объектов, но и как главное средство производства. При этом важнейшей экономической характеристикой земель выступает их продуктивность, во многом зависящая от плодородия почв и инфраструктурного обустройства участка.

Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Главным аргументом этого суждения является факт увеличения с каждым годом количества внесудебных и судебных споров по вопросам оспаривания результатов ГКО. На рис. Сравнительная информация о количестве заявлений, поданных для целей оспаривания кадастровой стоимости в России О.

Проблемы государственной кадастровой оценки земель

Государственный земельный кадастр ведется в целях: своевременного обеспечения органов государственной власти и управления, предприятий, организаций, учреждений и физических лиц достоверной информацией о земельных ресурсах территории; обеспечения учета, рационального использования и охраны земель; защиты прав землевладельцев, землепользователей, арендаторов; создания основы для установления нормативной цены земли, земельного налога и арендной платы; сохранения границ исторических землевладений, объектов историко-культурного наследия. Или можно сказать, что создание системы государственного земельного кадастра предполагает реализацию трех основных функций: учетной, информационной, и фискальной. Информационная функция государственного земельного кадастра необходима для отражения качественного состояния земли как природного объекта, государственного контроля за использованием и охраной земель. Учетная функция служит для целей регистрации прав. Фискальная функция государственного земельного кадастра, обеспечивает формирование налогооблагаемой базы для установления земельного налога. Объектом государственного земельного кадастра являются все земли территории независимо от форм собственности, целевого назначения и характера их использования. Так же следует отметить, что эксперты наряду с кадастровой оценкой массовой выделяют и индивидуальную: при этой оценке определяется стоимость отдельного объекта. Алгоритм проведения обеих оценок схож, но анализ рынка, расчет стоимости и контроль качества каждой процедуры осуществляется по-разному. Кадастровая оценка проводится для исчисления налогооблагаемой базы. А индивидуальная — для совершения конкретных сделок купли-продажи, залога, сдачи в аренду и т.

Проблемы оценки застроеных земельных участков

Гончарова, канд. Владивосток, ул. Суханова, 8; e-mail: tatiana-goncharova-43 mail. Кривец, канд. Суханова, 8; e-mail: krivet mail. Савостина, старший преподаватель кафедры маркетинга, коммерции и логистики, Дальневосточный федеральный университет Россия, г. Суханова, 8; e-mail: svetlana673 mail. В статье обозначена актуальность формирования кадастра недвижимости и необходимость ее адекватной оценки в связи с внедрением налога на недвижимость. Проведен некоторый анализ результатов последней кадастровой оценки земель в Приморском крае в сравнении с предыдущей оценкой и рыночной оценкой.

Для получения средних значений производилось взвешивание цен предложений, выставленных на продажу в каждой группе.

Проблемы оценки застроеных земельных участков Волович Н. Томск Западные методики все в большей степени склоняются к тому, что оценка застроенных земельных участков может и должна проводится как классическими методами сравнительным, затратным и доходным , так и методом остатка, которые в совокупности должны дать непротиворечивые результаты.

Общие сведения о кадастровой стоимости

.

.

.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Практика оценки рыночной стоимости земельных участков
Похожие публикации